老海鮮樓價KOL衝出嚟7

刊登於 2018-02-05 By 明鏡 All, 人生思考, 生活文化, 金融理財, 香港小故事

cc photo by flickr user Payton Chung

話說日前睇到曾淵滄寫文話美國研究全球housing affordability嘅權威機構Demographia研究報告極盡誤導，嚴重高估香港樓價嘅負擔難度。

我唔清楚曾博士係英文太差、唔識經濟定係唔識上網做research，聽講呢位老財演係香港樓價KOL，連個好多香港經濟學教授參考嘅中原城市指數佢都係創辦人之一，可惜佢好明顯唔知點解Demographia咁多人引用。

其實，有瓦遮頭係基本人權，housing affordability亦係全球民主政府以至國際組織都關注嘅議題，由上世紀80年代開始已經喺歐美廣泛討論。而美國機構Demographia用嘅Median Multiple indicator，亦即係樓價中位數除以家庭年收入中位數，正正係World Bank同United Nations推薦嘅計算方法。所以，曾老（海鮮）喺話人誤導前，係應該上網用英文做少少research嘅。有無其他計算方法？有，不過唔普及啫。咁可唔可以學曾老咁搬龍門？得，你夠厚面皮咪得囉，香港政府成日搬龍門㗎啦。

曾老海鮮話香港有一半家庭住係政府資助嘅公屋同居屋，所以條數無理由咁計，仲話香港公屋量係世界第一，西方國家幾乎無公屋。唔好意思，香港公屋量唔係世界第一，西方國家仲個個都有公屋或資助房屋，香港真係第一嘅可能得學者英文水平低同埋學者鳩噏程度，而且價格同私人市場掛勾嘅居屋亦都唔可以當係affordable housing。

其實香港嘅公屋人口係啱啱不足30%，英國嘅公屋就喺60年代經過首相Wilson嘅工黨政府由全國住屋嘅42%增加到50%。法國喺1998年立法每一個城鎮都要有不少於20%HLM提供嘅social housing，到2006年為止HLM佔據咗租務市場嘅46%。而根據Confédération Nationale du Logement嘅Stéphanie Sotison喺2010年所講，理論上以官方定義，法國人口有大約60%係可以”have access to social housing”。曹博士認為比香港更unaffordable嘅溫哥華就麻煩啲，因為聯邦政府將責任下放到省政府，部分省政府由將責任下放到市政府。以溫哥華所在嘅BC省為例，佢哋其實有唔同嘅資助計劃，包括同收入掛勾，只交家庭收入30%做租金嘅計劃；年收入$35,000加幣或以下，有一個需供養小朋友嘅家庭更加可以申請租金資助；另外仲有為老人而設嘅資助計劃。咁當然，你睇番全加拿大三千幾萬人口只有一百七十萬有住屋問題就更加不值一提啦。澳洲亦都係政策跟番所屬嘅州，悉尼所在嘅NSW就係資助範圍去到Sydney入息中位數嘅120%，同樣係交家庭月入收入30%或以下為租金。美國就弱好多，公屋加埋政府資助大概只佔總住戶嘅百分之十；不過最出名嘅新加坡，2016/17年度公屋人口佔82%，低於歷史高位87%。

其實喺阿曹博士自創搬龍門計法話香港唔係全球最唔affordable城市，而只係排第三之前，佢要對affordable housing有更清晰嘅理解：唔可以單以公共房屋所佔嘅比率而話個城市嘅住屋係唔係affordable。如果好似新加坡咁公屋夠cover近85%人口，咁當然無論樓價幾貴都唔影響大部分人；而如果政府政策本身唔鼓勵炒樓嘅，或者有租金管制，八、九成嘅工作人口都可以輕易用不多於三成人工就租到或者供到私樓，自然就唔需要由政府提供大量公共房屋。而香港嘅問題正正係公屋只係幫到極低收入人士，而樓市又係自由市場，令大部份人處於兩極之間，既得唔到政府或NGO資助/補貼，亦負擔唔到自由市場租金。所以，喺佢夠水平做World Bank 揸旗人再重新設計一個全球通用嘅Housing Affordability Indicator之前，佢都係進修下英文、經濟，同學下點上網做research先啦。